주택임대차보호법이 빠른 속도로 국회를 통과했습니다. 여당의 위력이 돋보이는 대목인데요.

국회 본회의 의결만을 남겨둔 상태에서 오늘 본회의를 통과했습니다.

임대차 3법 중 전월세 상한제와 계약갱신청구권은 주택임대차보호법으로 신설되었는데요.

본회의 심의와 임시 국무회의까지 신속하게 처리되어 본회의 의결까지 오늘 마무리됐습니다.

이에 정부 입장은 규제 발표 후 기간이 늘어지게 되면 분쟁이 발생할 가능성을 염려해 신속하게 처리하고 있다는게 중론입니다.

임대차 3법이란?

임대차 3법에 대해서 알아보겠습니다.

전월세 신고제

​부동산 거래 신고 등에 관한 법률로 거래일로부터 30일내에 전월세 거래 내용을 신고해야 합니다. 임대인과 임차인 모두 신고 의무를 지게 됩니다.

현재는 부동산 거래 또는 증여에 대해서만 신고를 하게 되어 있으나 이번에 시행되는 임대차 3법의 전월세 신고제는 전세나 월세 모두 신고를 해야합니다. 임대인 입장에서는 임대 소득이 고스란히 드러나게 되고 정부는 과세하기 편해지는 시스템입니다. 인터넷을 통해 과세 신고 내역을 입력하게 할 예정인데 시스템이 구축되지 않아 2021년 6월 시행될 예정입니다. 

 

전월세상한제

제 7조 제 2항을 다음과 같이 신설.

제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)의 금액을 초과하지 못한다. 라는 조항으로 국회 본회의를 통과해 지난 7월 31일부터 시행되고 있습니다.

기존 세입자가 다시 계약하는 경우에는 전월세의 5%까지만 인상할 수 있으며 새로운 세입자가 올때는 제약이 없습니다. 이에 따라 새로운 임차인에게 대폭 전월세를 늘릴 가능성이 부작용으로 염려됩니다. 때문에 임대인 입장에서는 전세를 내줄 이유가 없어지는 것입니다.

 

단, 특별시, 광역시, 특별자치시도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여  증액 청구의 상한을 조례로 정할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권

임대인은 임차인이 계약 2개월전 해지 요구에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 내용입니다. 임차인의 책무가 발생하는 경우에만 계약 해지가 가능한데 거의 해지가 불가능합니다.

이에 임대인들은 본인 주택에 실거주하겠다는 명분을 내세울 수 있는데 개정 내용 중 임차인에게 유리한 내용은 "2+2" 계약갱신청구권이 있습니다.

 

임차인은 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다.

임대인이 실제 거주 사유로 계약 갱신을 거부한고 다른 임차인에게 임대한 경우에는 아래 3가지 조건 중 가장 큰 금액으로 손해배상을 해야합니다.

1. 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

다시한번 요약한다면

계약갱신청구권에 대해서는 임차인은 최초 2년의 임대차 기간 후에 2년의 재계약을 요구할 수 있게 됩니다. (2+2) 단, 임대인이 최초 2년 후에 실거주 목적으로 살겠다고 하면 재계약이 불가능하지만, 임대인이 거주하겠다고 임차인을 내보낸 후 새로운 임차인과 계약할 경우 전 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있다. (위 3가지 금액 중 큰 금액으로 손해배상)

전월세상한제에 대해서는 전월세는 재계약시 20분의 1(5%)이상을 인상 불가합니다. 5%이내에서 각 지방자치단체의 조례에 따라 달리 정할 수 있다는 내용입니다.

 

새로 시행되는 임대차 3법에 대해서 간단하게 알아봤습니다. 어렵지 않은 내용이지만 임대인과 임차인이 서로 갈등이 생기게 하는 법안 같습니다. 상대적으로 임대인에 비해 임차인이 많이 유리한 내용들로 구성이 되어 있습니다.

 

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    정착되기까지 임대인과 임차인 사이에 갈등이 심할것 같네요. ;;